Elaboración de un modelo predictivo para valores futuros de un inmueble en la comuna de Santiago Centro

Abstract

El desarrollo de la presente tesis consistió en la búsqueda exhaustiva de los indicadores que influyeran en el precio final de un departamento en Santiago Centro tomando en cuenta que el precio tuvo un aumento sostenido en los últimos años. El objetivo fue analizar la historia del valor desde el 2008 hasta el 2017 para luego modelar su comportamiento en base a variables socioeconómicas, formular una función objetivo que contemple indicadores conocidos y proyectar el precio futuro probable en base a predicción externa de los valores de los indicadores para finalmente obtener una estimación de la rentabilidad del negocio. Se analizaron diversas variables para luego seleccionar las que presentaran una correlación de PEARSON establecida como aceptable y así dejar aquellas que mejor expliquen el precio de un inmueble, posteriormente se generó una función objetivo que en primera instancia replique los valores históricos hasta el 2017 y también permita proyectar el precio futuro para los año 2021 y 2028. El resultado permitió concluir que las variables que influyen en el precio de un inmueble de estas características son, por una parte, aquellas asociadas a los crecimientos socioeconómicos de indicadores como el PIB, el IPC y la población, y por otra parte a indicadores concretos de la conectividad del sector como son líneas de metro y ciclovía. Para los años de proyección seleccionados y efectuando la venta al año siguiente del estipulado anteriormente, los resultados de rentabilidad concluyeron una tasa interna de retorno (TIR), de 7,6 % para el año 2022 y una TIR de 9,7 % para el año 2029 lo que se considera razonable para un inversionista prudente o persona natural que presenta algún grado de aversión al riesgo. Los resultados se visualizan en la gráfica siguiente: VII El comportamiento del precio real observado evidenció la necesidad de analizar en detalle el caso del año 2014 en que el precio subió de 36,1U.F/m2 a 50,2 U.F/m2 (un 39%) concluyéndose que este aumento se debió a la reforma tributaria que afectó a la adquisición de bienes raíces y el resultado del estudio nos permite afirmar que el impacto real que tuvo esta reforma ascendió a 4,9 U.F/m2, equivalente a un 12 %.